纽约第二居所“pied-a-terre”税通过：税率与谁受影响

纽约市新出台的第二居所税，将使许多富裕的高端公寓业主的房产税负大幅增加，税务专家表示。

州立法者已于周三通过针对非主要住所的征税方案，用以缩小城市预算缺口。该所谓“pied-a-terre 税”将对价值 100 万美元或以上的第二套住房征收，预计可带来 5 亿美元收入。

分两阶段生效：2026-2027 起进入征税窗口

税收细节显示，该房产税将分两阶段实施。第一阶段为税收年份 2026-2027 和 2027-2028，市财政部（Department of Finance）认定价值超过 100 万美元的公寓（condos）和合作公寓（co-ops）将被纳入征税。

在第一阶段中，100 万至 300 万美元的房产征收 4% 的年度税率；300 万至 500 万美元征收 5.25%；500 万美元以上征收 6.5%。

尽管税率看起来较高，专家认为，由于城市沿用较为“陈旧”的评估与估值体系，实际应税基数常被显著低估，从而减轻表观税负。专家指出，城市估值有时仅为真实市场价值的 10% 或更低。

逐步更新估值：2028-2029 起按可比成交定价

根据预算文件，城市不会立即全面重估，而是按阶段更新估值并同步调整税负。从 2028-2029 税年开始，房产价值将基于可比销售（comparable sales）来确定。由于估值预计会显著上升，税率也会相应下调以进行平衡。

调整估值后，预算计划提出：500 万至 1500 万美元房产适用 0.8% 税率；1500 万至 2500 万美元适用 1.05%；2500 万美元以上适用 1.3%。

“这非常复杂，”纽约房地产税律师 Robert Pollack 表示。

亿万富翁、Citadel 首席执行官 Ken Griffin 因该税案成为舆论焦点。纽约市市长 Zohran Mamdani 曾在 Griffin 位于豪宅的视频中宣布该税。随后 Griffin 予以反击，威胁未来可能削减在纽约的业务和就业。

关键案例测算：Ken Griffin 的曼哈顿房产税会如何变化

按照新税设定，CNBC 的测算显示，如果 Ken Griffin（佛罗里达税务居民）在曼哈顿持有房产，其房产税账单可能会增加至当前的三倍以上。

Griffin 于 2019 年以 2.38 亿美元购买位于 220 Central Park South、面积约 24,000 平方英尺的顶层公寓。公开记录显示，该公寓在城市口径下的估值仅为 1550 万美元。根据城市记录，Griffin 在 2026-2027 税年的房产税账单为 858,332 美元。

在 pied-a-terre 税的前两年内，依据 Pollack 的测算，Griffin 的房产税账单将增加至 187 万美元以上。进入 2028-2029 税年后，该数字将接近 400 万美元。

据报道，Griffin 还购买了位于 740 Park Ave 的两套公寓，总计 8300 万美元。根据报道口径，这些单元在 2028 年起的税负预计为 110 万美元。由此，Griffin 在曼哈顿所有房产的总房产税账单将超过 500 万美元。

尽管城市政治人物认为富人“负担得起”，房地产经纪人与税务律师则表示，价格标签带来的冲击可能会非常明显。

Pollack 表示：“我的所有客户都已经觉得自己付得太多了。这些数字很关键。我不在乎你有多富。”